Вопрос - ответ

Вопрос

Г-н Владимир Винокур!

Можно ли от Вас получить некий перечень вопросов, ответы на которые важны при приобретении жилья?

Ответ.

Очень хороший вопрос, который может интересовать многих. Привожу перечень СВЕДЕНИЙ и ОТВЕТОВ на вопросы, которые должен собрать профессиональный Риелтор для Покупателя квартиры.

- год постройки дома;

- материал перекрытий и стен (если Брокера не удовлетворяют ответы Продавца, то существуют приемы с помощью которых можно самому добыть требуемые сведения);

- куда выходят окна (стороны света)

- тип строительной серии дома;

- ведомственный дом (какого ведомства) или нет;

- кооперативный дом (чей кооператив) или нет;

- кто проектировал новостройку, репутация проектной фирмы;
какая строительная компания строила дом, репутация и опыт этой компании;

- выяснить мнения жильцов дома (если они уже есть) о технических и эксплуатационных характеристиках дома;

- выяснить размер коммунальных платежей и эксплуатационных расходов

- наличие правоустанавливающих документов и их тип (вид);

- продавалась ли квартира ранее, когда и сколько раз;

- все ли Владельцы “имеются в наличии”, где находятся отсутствующие и по каким причинам они отсутствуют;

- нет ли временно выписанных (снятых с регистрации), которые могут в последствии претендовать на право проживания;

- необходимость разрешения на продажу от супруги (супруга), и заручиться обязательством по выполнению этого требования;

- наличие претензий со стороны налоговых органов к Владельцам и не наложен ли запрет на право распоряжения своим имуществом;

- кто владеет квартирой, кто прописан, кто проживает (это могут быть совсем разные люди);

- удостовериться в том, что люди, которых показывают Покупателю и «есть те самые лица»;

- не находится ли квартира под арестом (запретом);

- есть ли долги по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефонных переговоров (не затеяна ли продажа только для того, чтобы из аванса (задатка) оплатить долги, а затем отказаться от продажи);

- разобраться с телефоном (индивидуальный или на блокираторе);

- подключен ли телефон к сети или отключен за долги;

- относится ли телефон к квартире по документам или вынесена временная линия от соседей;

- зарегистрирован ли телефон на нынешнего Владельца или еще на прежнего (если это так, то у Покупателя могут быть проблемы (финансовые) при перерегистрации телефона на себя).

- причина, по которой Владелец продает квартиру (это очень важный момент);

- будут ли Владельцы покупать какое-либо жилье взамен;

- если будет покупать, то какое жилье, в каком районе и реальны ли (по ценам) запросы Владельцев;

- если не будут покупать жилье, то где намерены проживать и где будут зарегистрированы Владельцы и Прописанные;

- есть ли среди Владельцев, Зарегистрированных и Проживающих несовершеннолетние, недееспособные, частично недееспособные, если есть , то кто именно и кто их Опекуны или Попечители;

- есть ли среди Владельцев, Зарегистрированных или Проживающих военнообязанные лица;

- есть ли среди лиц, имеющих отношение к квартире, те, кто находится в Армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках в Украине или вне ее, на излечении в больницах и в каких(!);

- не продается ли жилье в результате тяжелой ситуации для Владельцев, обмана, или не полного понимания Владельцами своих действий (например, хозяева имеют финансовый долг и им нужно очень быстро вернуть деньги, а проживать им потом будет негде);

- обратить внимание на возможное наличие недееспособных, т. е. поговорить с каждым Совладельцем и Прописанным (Зарегистрированным), при малейшем подозрении запросить справку из психоневрологического диспансера (особое внимание – людям престарелым);

- удостовериться в том, что квартиру или дом, которые хотят приобрести для несовершеннолетнего, «пропустит» опекунский Совет (там сидят не дураки они могут отличить стоимость жилой площади в Киеве от стоимости такой же жилой площади в Хацапетовке);

- удостовериться в том, что несовершеннолетний, которому уже есть 14 лет, но еще не 16, (т.е. у него нет паспорта) — именно тот, кто внесен в правоустанавливающий документ;

- однозначно выяснить цену, по которой продается квартира и сравнить ее со средней по микрорайону. (если цена выше – бороться за снижение, если ниже – вспомнить «про сыр в мышеловке»);

- убедиться в том, что Владельцы уже договорились между собой о разделе денег, получаемых при продаже и составить соответствующий документ;

- в какой валюте Владельцы хотят получить оплату за квартиру;

- хотят деньги получить наличными (с проверкой в Банке или без) или на расчетный счет в Украине или за рубежом (согласятся ли на Договор с отлагательным условием и знают ли что это такое);

- если квартира находиться в ипотечном залоге, то согласятся ли Владельцы на технологию предложенную Риелтором Покупателя, обеспечивающего бы безопасность его Клиента;

- при приобретении Покупателем квартиры в кредит, согласятся ли на это Продавцы (в этом случае порядок купли – продажи будет несколько усложнен, хотя и более безопасен) и дадут ли Продавцы специальное разрешение на проверку их квартиры и личностей, сотрудниками Банка;

- хотят ли Продавцы принять аванс (задаток), знают ли что это такое и понимают ли свою ответственность в случае отказа от продажи;

- продается ли квартира без приобретения альтернативной (на Брокерском сленге — ”чистая продажа”) или хотят одновременно приобрести другое жилье (обмен, путем купли — продажи);

- следует определиться с технологией, обеспечивающей обязательную выписку и выселение Владельцев после продажи квартиры в заранее согласованный срок;

- выяснить, кто соседи по этажу, кто живет над квартирой (иногда Владельцы хотят продать квартиру из-за соседей);

- определиться с суммой денег на ремонт квартиры;

- выяснить наличие у Продавца своего Брокера, из какой фирмы и заслуживает ли эта фирма и сам Брокер доверия.

- проверить подлинность правоустанавливающих документов и других документов, необходимых для подписания Договора купли-продажи;

- проследить законность предыдущих сделок по переходу права собственности на покупаемую квартиру;

- получить письменное подтверждение осведомленности всех (абсолютно всех), имеющих отношение к квартире (Владельцы, Прописанные, Арендаторы) о ее продаже.

Почти пять десятков пунктов. Немало. Должен заметить, что я еще не все обозначил и не про все написал. Кое – что скрыл. И сознательно

По каждому из этих пятидесяти пунктов можно прочесть часовую лекцию (что я часто и делаю), т. к. правильная технология сбора сведений – основа безопасности Клиента.